La fixation du loyer renouvelé et son calcul donnent lieu à des débats entre le preneur et le bailleur.
Le plafonnement du loyer vient protéger le locataire en lui assurant que son loyer ne sera pas fixé à la valeur locative dans le cas où celle-ci serait supérieure (sauf modification notable des éléments de la valeur locative fixés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce).
Toutefois, qu’en est-il lorsque cette valeur locative est inférieure au loyer en cours ? Le preneur peut avoir intérêt à faire fixer le loyer à la valeur locative et demander ainsi une diminution de son loyer renouvelé.
En effet, le plafonnement vient limiter toute augmentation du montant du loyer du bail à renouveler. L'article L. 145-34 du Code de commerce disposant que « Le taux de variation du loyer applicable… ne peut excéder » la variation de l'indice.
Une lecture a contrario nous indique que lorsque la valeur locative est inférieure au loyer en cours, le plafond ne s'applique pas. Les parties en reviennent alors automatiquement au principe de la valeur locative définie par l'article L. 145-33.
Cela a été rappelé par la Cour de cassation depuis plusieurs. Certaines juridictions des premier et second degrés avaient d’abord refusé d'appliquer la valeur locative, au motif que le preneur n'était pas en mesure soit de justifier d'une modification des facteurs locaux de commercialité, soit d'apporter des références de comparaison.
La Cour de cassation a fermement rappelé le régime de fixation du loyer renouvelé :
D’une part, en dessous du loyer plafond, le juge doit fixer le loyer à la valeur locative. Cela, alors même qu’elle serait inférieure au loyer en cours et en l'absence de toute modification des éléments fixés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 et R. 145-8 du Code de commerce. Ces éléments étant : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité.
Étant précisé que cette règle trouve à s'appliquer alors même le loyer est assorti d'une clause d'indexation annuelle (Cass. Civ. 3ème, 23 juin 2015, n° 14-12.411), car, retient la Cour de cassation, une telle clause est un mécanisme de révision du loyer qui agit en cours de bail et qui ne s'applique pas lors de son renouvellement.
D’autre part, et c’est souvent le cas en pratique (sauf à avoir consulté un expert amiable auparavant), si le locataire ne peut prouver, par la production de références, le montant supposément inférieur de la valeur locative réelle des lieux loués, il reviendra aux juges du fond, au besoin d'office, de la rechercher.
En pratique, cela revient à dire que le juge du fond ne peut plus écarter les demandes du locataire tendant à faire diminuer le loyer renouvelé pour défaut de preuve ou d’éléments factuels permettant de démontrer le montant de ce loyer.
En tout état de cause, le juge désignera un expert judiciaire, qui aura pour mission de rechercher la valeur locative, devenue un préalable à la fixation du loyer.